新时代将至！未来5-10年的房价展望与楼市兴衰：房产税怎么收？房价如何变？财政何以立？

这是美国衰落全纪实/共济会档案的第180篇《精读解码2035/十四五预言29：楼市总预言与十五五百年大计，即将到来的楼市新时代总预言》作者为中国生产力学会策划专家委员会专家委员、中华文化出版社总编辑张原同志。

将决定未来房价的，是能够影响房价上涨与下跌的8大要素之间的博弈。这8大因素在未来10年的不同经济周期、不同发展阶段对房价的影响权重是不同的，它们分别是：

1，中央政府/后文简称中央

2，地方政府/后文简称地方

3，房企/老百姓将其俗称为开发商

4，有房族和无新购房意愿者

5，无房族和有新购房意愿者

6，银行

7，人口增长规律

8，城市化历史进程与乡村振兴国策

除此之外还有一个第9大因素，自住且无购房意愿者。他们名下的房产数量为1套，房子对他们来说就是用来自己住。这类人在我国的绝对数量也很多，因为房子卖了自己也没别的地方去住，这导致不买不卖的他们手中的房产是无法流通到交易市场中的，因此他们的诉求几乎不会对房价产生影响。

这里先分析一下各方的诉求与目的，然后再给出基于各要素的影响力权重而做出的最终研判结果：

1，中央的核心诉求是：房住不炒、腾笼换鸟

上半句是2016年12月14日提出的方针，自从2017年以后已经成为了国策，这是国家铁的意志不会改变。

决策层已经认识到房地产对中国经济的绑架，房地产一业兴盛，实体经济百业凋零的情况是不被允许的。

因此此方的诉求是，在培育出新的增长极之前，房价应横盘震荡不涨不跌为最佳。在这段泡沫没有戳破的宝贵战略机遇期内大力发展高新技术产业、先进制造业和现代服务业，使其最终取代房地产成为中国经济的新支柱。

2，地方核心诉求：有地可卖、有税可收、大账做平

许多智库认为地方的诉求是房价继续上涨，殊不知当房价涨到突破绝大多数的家庭的购买力之后，地方政府将会面临无地可卖，无税可收，账目做不平的窘境。

分税制改革完成后，中央和地方/省财政分家过账，各过各的日子，各算各的财政大账。地方对土地财政的依赖，本质上是因对财政何以为继的担忧而形成的。

在2018年中央不再为地方债兜底、国家机器和地方机器各烧各的油后，摆在所有地方政府面前的头等大事，就是把财政的收入和支出做平，让收入的现金流稳固，地方机器能够继续平稳转下去。

因此对于地方楼市来说，最重要的是辖区内的购买力和账上的现金流，为了保住购买力房价略微降低也不是不可接受的。有句话叫薄利多销，只要房价略降后销量上去，那么在总账上地方也依然是赚钱的赢家。

3，房企的核心诉求是：超额利润，覆盖成本

自从某地产大亨喊出房地产行业进入白银时代后，地产行业的暴利时代就已经结束了。与大家想象中不一样的是，近8年来的房地产已经是一个高周转、高负债、中低回报的行业。

2020年全国头部50家房企的平均利润率是12.6%，到了2021年该数据变成了8.3%，这还是大企的数据，许多中小房企的利润也就只有3%左右，而今年这一数据铁定还会降。

因此房企想要的东西，和所有生意人想要的其实没什么差别：第一，活下去，第二，尽可能高地提高利润。压在房企头上的成本主要是三块，第一块是银行的贷款成本，第二块是土地拍卖下来的成本，第三块是建造和施工成本，无论房价涨跌，买楼的收益必须能够覆盖掉以上三方的成本是底线。

4，有房族和无新购房意愿者的诉求是，在不影响出手的情况下，房价继续涨

这里说的有房族指的是除了自住房外，还持有多套房产用于投资的富裕家庭、炒房客、大拆迁户。这些人在之前的房地产红利年代里囤下来的房子可不是用来收租的，而是用来卖的。

在这类国民眼中，房子是商品，房价既不能跌到低于他们心理预期的投资回报率的低位，因为在他们眼里涨少了就等于亏，也不能涨到有价无市影响他们出手套现的过高位置，因此他们的诉求至少是房价继续普涨。

5，无房族和有新购房意愿者的诉求是，房价必须大跌

这部分国民除了还没买房的年轻人之外，还包括有将小房子置换为大房子的硬性需求的国民，也就是刚需和对改善存在刚需的人群。

有小孩了导致套二要换套三，两个孩子一男一女或是要把老人接过来合住导致套三要换套四套五，这些人是强加杠杆意愿的人群，因此他们的诉求必然是房价大跌。

6，银行的诉求是，房价不暴跌，房贷不断供

无论是开发商的钱还是购房者的钱，归根结底都是从银行中贷出来的，房价如果大跌掉一半，那么银行必定会要求购房者增加抵押物再抵押一套房子或者提前还贷，如果购房者无力执行以上两项方案，房贷还没还完的房子就会被银行收走拍卖掉。

房价大跌导致的断贷、断供潮和房企破产潮将导致银行破产，进而导致我国系统性金融风险暴雷触发经济危机，这不仅仅是银行、也是中央和地方所不能允许出现的，因此银行的底线诉求是房价不暴跌，期望诉求是房价略涨。

7，人口增长规律：人口的增速将影响房价，被影响的房价反过来又会影响人口增速

在人口增长渐趋归零的最近几年，将会导致购房需求的锐减。需求端的减少又会导致房价的下跌，而房价的下跌从长期来看有利于提高人口的生育意愿，人口增长的恢复又将为房价在较长年份后的逐渐走高注入新的动力，人口和房价这对互相影响的因素将成为决定房价周期的决定性力量。

8，城市化规律与乡村振兴国策：房价继续上涨的空间有限

房价在上一个年代普涨40年的另一个主要原因，是我国的城市化水平从一个较低的起点上开始飞速提高。现如今我国城市化水平达到了64.72%，发达国家的城市化水平大致为70%，而我们改革开放前的城市化水平为17.9%与汉朝处于同一水平。

也就是说，改革开放后的40年用掉了47%的城市化空间，给未来只留下了不到6%的城市化余地。随着乡村振兴的持续推进以及建议农民在城市买房开车回村种地的专家被群嘲，我国城市化的空间已然不多了，而这最终导致我国房价继续上涨的空间有限。

发布于昨天9月17日已经看不到的文章（含套利方法与收益计算模型版）笔者已经为会员朋友备份保存在了知识星球中，有需要的读者可在加入后查阅。

诉求三角怪圈的破解将决定未来房价走向

综上， 结合以上8大要素的诉求不同、利益点不同，因此导致房价在目前形成了一个人类历史上从未出现的互相制约的诉求三角怪圈：

如果房价继续涨，那么实体经济的发展和产业升级将成为泡影，我国从中等收入国家迈向发达国家之路必将会停止，中央因此绝对不会允许继续大涨发生。

如果房价出现大跌，那么大量房企和个人的贷款都将成为坏账，一场史无前例的经济危机将会发生，大量银行会破产，银行绝对不允许房价大跌发生。

如果房价长期不涨不跌横盘震荡，那么今年买房和3年后买房的区别将会不大，大量购房者将会选择持币观望，进而导致楼市成交量持续萎缩，土地财政难以为继，地方因此绝对不会允许横盘震荡发生。

以上三方之间的博弈、三方与购房者的博弈、购房者与炒房客之间的博弈导致了我国房价问题的复杂性非常之高，解决方法也不能是快刀斩乱麻式的单一决策，

而对这个诉求三角怪圈的多元化手段破解，将会最终决定未来3年、5年、10年和30年房价走势。最近全国主要城市购房政策的180度大转弯，就是对这个三角怪圈的破局的开始。

自从写于2021年的国变2022大量预言成真之后，今年下半年国际局势的走向也完全在按照我在4月发布的六军之战的预言前进：

有关房价在未来3年、5年、10年内的最终走势、房产税出台的时间节点和会对哪类资产优先征收房产税等楼市总预言我会在文章后半部分公布。

铺垫结束，预言和答案就此展开：

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房地产青铜时代的三个纪元、去市场化与半市场化、量价双控、平台公司、共有产权优先开征、2025软着陆、商品房和政策房。